房地产的基本知识(必看)_销售/营销_经管营销_专业资料。房地产的基本知识 a 1 第一节 土地的概念及其特性 一、土地的概念 土地是地球表面陆地部分，包括海洋滩涂和内陆水域。 二、土地的特性 1、自然特性 2、经济特性 a 2 三、土地用途 房地产的基本知识 a 1 第一节 土地的概念及其特性 一、土地的概念 土地是地球表面陆地部分，包括海洋滩涂和内陆水域。 二、土地的特性 1、自然特性 2、经济特性 a 2 三、土地用途包括哪些种类？ ? 土地分为农用地、建设用地和未利用地。 ? 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田 水利用地、养殖水面等； ? 建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施 用地、工矿用地、交通水利设地、旅游用地、军事设地等； ? 未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 a 3 三产业的划分 ? 第一产业是指农、林、牧、渔业。 ? 第二产业是指采矿业，制造业， 电力、燃气及水的生产和供应业， 建筑业。 ? 第三产业是指除第一、二产业以 外的其他行业。第三产业包括： 交通运输、仓储和邮政业，信息 传输、计算机服务和软件业，批 发和零售业，住宿和餐饮业，金 融业，房地产业，租赁和商务服 务业，科学研究、技术服务和地 质勘查业，水利、和公共设 施管理业，居民服务和其他服务 业，教育，卫生、社会保障和社 会福利业，文化、体育和娱乐业， 公共管理和社会组织，国际组织 a 4 四、什么是土地使用权出让？ ? 土地使用权出让，是指市人民以拍卖、招标、协议、 挂牌的方式，将国有土地使用权在一定年限内让与土地使 用者使用，土地使用者向市支付土地使用权出让金的 行为。 a 5 5、各类用途的土地使用权出让最高年限是多少？ ? 土地使用权出让最高年限按下列用途确定： (一)居住用地七十年； (二)工业用地五十年； (三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年； (四)商业、旅游、娱乐用地四十年； (五)综合或者其他用地五十年。 另外，加油站、加气站用地为二十年。 a 6 六、土地使用权的出让方式有哪些？ ? 土地使用权出让包括招标、拍卖、协议、挂牌四种方式 ? 拍卖出让土地使用权：是指在指定的时间、公开场合，在 土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按 的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。 ? 招标出让土地使用权：是指由土地管理部门公开招标或邀 请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土 地使用权的行为。 ? 协议出让土地使用权：是指由土地管理部门代表市与 土地使用者以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定 土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。 ? 土地的挂牌交易：即在一定期限内将土地交易条件在土地 交易机构进行公告，并接受交易申请的行为。土地使用权 公开挂牌交易的，应公告最低交易价和其他交易条件。公 告期限不少于30日。 a 7 七、什么是行政划拨用地？ ? 土地使用权划拨，是指县级以上人民 依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置 等费用后将该幅土地交付其使用，或者将 土地使用权无偿交付给土地使用者使用的 行为。 a 8 第二节 城市土地经济及房地产经济 一、城市土地经济 1、 含义：城市土地是指建城区和城市规划区范围内的土地，这两类土地是城市 土地管理的主要对象。 2、城市土地的特性: 1）城市土地的具有相当的重要性 2）城市土地对交通运输和城市基础设施状况具有很大的依赖性 3）与农业用地相比，土地面积对城市土地的制约性相对较小 4）城市土地在使用方向上具有固定性 5）城市土地具有价值的扩散性和区域整体性的特征 a 9 二、城市房地产经济 1、房地产的概念： 房地产是指土地、建筑物及其他地上的附着物，包括物质实体和 依托于物质实体上的权益，房地产又称不动产、物业。 包含：（1）土地 （2）建筑物 （3）房地产物权 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务 等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系， 又有区别。房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业；建 筑业属于第二产业。 a 10 2、房地产开发和经营 ? 房地产开发是对城镇进行土地和房屋的建设开发。从广义上讲，房地 产开发是以城镇土地资源为对象，按照预定目的，进行加工，对 地上进屋设施的建筑安装活动，以及为此而进行的规划、设计、 经营管理活动的全过程。狭义的房地产开发是按照预定的目的而进行 的土地和建造房屋设施的经营管理活动过程。 ? 房地产经营也有广义和狭义之分，广义上讲，它是房地产企业对经营 目标进行科学决策，并使确定的目标得到实现的全部管理活动的总和， 它包括房地产的投资、开发、出售、出租、维修、服务等全部综合管 理职能活动。狭义上讲，房地产经营主要是指有关房地产产品供销的 管理活动，其中尤其着重于销售活动。上述房地产开发与房地产经营 两个概念一般都是从狭义的角度解释。 a 11 3、房地产开发具有多种形式： 根据划分标准的不同，房地产开发具有多种形式。 1）、根据房地产开发内容的不同，可以分为以上三种形式： a、综合开发。是指从规划设计、拆迁、土地开发、房屋建设、竣工验收， 直到建城商品房进行销售、交付使用的整个过程。这是开发公司科学地组织 开发建设、经营管理、服务的一项系统工程。 b、土地开发。是指只办理拆迁和劳动力安置，搞好水通、电通、通及 土地平整的“三通一平“的全过程。它与综合开发的区别在于，土地开发不 包括房屋建设的过程，一般是土地开发以后，按照当时的市场价格，通过拍 卖、招标的方式，把已开发的土地转让给有关单位进屋建设，并按 收取土地开发费。 c、房屋开发。是在土地开发的基础上，获得土地使用权后，按照城市规划的 要求，组织房屋设计、施工建设、竣工验收、出售、租赁等经营的全过程。 2）、根据房地产开发承担方式的不同，又可分为以下三种形式： ? （1）独自开发。即房地产开发公司自己负责从本项工程的可行性研究、 拆迁直到房屋建成经营的全过程。 a 12 （2）委托开发。即房地产开发公司接受用户或投资女人痣面相图
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